Guía para comprar un condominio: cómo evaluar una HOA antes de comprar

Cuando compra un condominio, también se hace socio de una pequeña empresa: la asociación de propietarios (HOA). Tiene un presupuesto, ahorros, posiblemente deudas y una junta que toma decisiones que afectan sus cuotas y el valor de su vivienda. Antes de entrar, conviene saber si está bien administrada o si le faltan fondos. Como contador y director financiero (CFO), eso es exactamente lo que reviso. Esta guía cubre lo que reviso para mis clientes antes de que se comprometan. Es información general, no asesoría legal ni financiera, y cada edificio es diferente.

1. El presupuesto y las cuotas de la HOA

Revise qué cubren las cuotas mensuales (a menudo agua, basura, seguro, mantenimiento exterior y amenidades) y cómo han cambiado en los últimos años. Unas cuotas inusualmente bajas pueden ser una señal de alerta si la HOA no está ahorrando lo suficiente para reparaciones futuras.

2. Las reservas y el estudio de reservas

Las reservas son los ahorros de la HOA para gastos grandes como techos, elevadores, fachadas y estacionamientos. Un estudio de reservas estima cuándo habrá que reemplazar esas partes y cuánto ahorrar. Pida el estudio de reservas más reciente y compare el saldo real de reservas con lo que recomienda el estudio.

3. Cuotas extraordinarias

Si las reservas no alcanzan, la HOA puede cobrar a los dueños una cuota extraordinaria, a veces de miles de dólares por unidad. Pregunte si hay alguna cuota extraordinaria vigente o en discusión, y revise las actas recientes de la junta para ver si se vienen proyectos.

4. Reglas de alquiler

Muchas HOA limitan o prohíben los alquileres, incluidos los de corto plazo. Si podría rentar la unidad ahora o en el futuro, confirme las reglas en los documentos de la asociación (las CC&R y los estatutos) antes de comprar, no después.

5. Seguro

La póliza principal de la HOA cubre algunas cosas y usted asegura el resto con su propia póliza. Averigüe qué cubre la póliza principal y cuál es su deducible, ya que los dueños pueden tener que pagar una parte después de un reclamo.

6. Demandas y morosidad

Las demandas pendientes que involucran a la HOA, o muchos dueños atrasados en sus cuotas, pueden afectar tanto las finanzas de la HOA como su posibilidad de obtener un préstamo. Normalmente aparecen en los documentos de la HOA o en el cuestionario del prestamista.

7. Elegibilidad para financiamiento

Los prestamistas revisan el proyecto del condominio, no solo a usted. Factores como cuántos dueños viven ahí, cuántas unidades tiene una sola persona o empresa, los espacios comerciales, las reservas y las demandas pueden afectar qué préstamos están disponibles. Por ejemplo, los préstamos FHA generalmente requieren que el proyecto esté aprobado por FHA o que la unidad califique para una aprobación individual. Consulte a su prestamista desde el principio; vea los programas de préstamo.

8. Costos de cierre propios de los condominios

La compra de un condominio puede incluir cargos de la HOA al cierre, como cuotas de transferencia o reinversión y cargos por los documentos de la HOA. Su contrato de compra y los documentos de la HOA los detallan.

Cómo le ayudo

Leo las finanzas de la HOA como lo haría un contador y le señalo las preocupaciones antes de que se comprometa. Si está considerando un condominio en particular, envíemelo para una revisión gratuita de HOA.

John Taylor, REALTOR® | In Depth Realty | 801-918-5798 | Hablo español